随着国家互联网思维的渗透和“大众创业、万众创新”热潮的蔓延,这两年,一批主打创业主题的青年公寓如雨后春笋般悄然兴起,深受资本市场追捧。
不仅是“拎包客”,蘑菇公寓、优客逸家、YOU+公寓、魔方公寓、青客公寓……它们成为了一大批刚刚从“象牙塔”中走出的创业者职业生涯的第一个落脚处,也成了他们开展社会交往、追逐梦想的场所。
而杭州作为互联网创业的热土,此类的创业公寓也成为了必不可少的元素。据不完全统计,目前扎根在杭州,知名度较大的品牌公寓有拎包客、蜗居租客、米果家、橘果公寓、租客星球等不下几十家,它们大多是去年涌现出来的,经过1年的发展,已经形成了一定的规模。
其中拎包客最早引入风投,米果家也在2015年年底前敲定了3000万元的A轮资金,而驻客公寓也在2015年获得1000万元的天使轮战略投资。
2014年,“创业偶像”小米雷军把一亿多元投给了YOU+公寓,过去一年中,YOU+公寓迅速在国内的多个城市落地生根,YOU+在杭州梦想小镇落户的第一个项目,也已
经在去年12月开业,据YOU+官网显示,目前房间的预订率已经达到了97%。
不难发现,大部分的创业公寓都聚焦在了杭州的创业园区附近,比如“拎包客”的三家公寓距离海创园、淘宝城、梦想小镇是一步之遥。源源不断涌入创客,持续为创业公寓输送客源。
有趣的是,创业公寓对于租客的招收模式都有别于传统公寓,“面试”是多数创业公寓招收房客必不可少的环节。
“拎包客”华杰表示:没有梦想的不租,没有一技之长的不租,带小孩的不租,自认为“自负孤僻”性格的也不租。在入住之前,他们要了解意向者的从事行业、创业计划、教育背景和特长,看这些人是否能“互补”,能否“碰撞出火花”。
在租金上,拎包客也玩出了新奇,比如一个房间的租金是2000元-3000元,但到底是多少,就凭租客的本事了。“假如一个创业团队来入住,我们觉得他们的项目方向不错,就可以享受折扣待遇。”拎包客创始人华杰说。
城市化进程带来房屋租赁市场
为创业公寓发展打开了空间
创业热潮固然是创业公寓不断涌现的催化剂,而业内人士认为,这几年中国的城市化进程加快,尤其是大型城市的外来人口不断膨胀,但年轻的大学毕业生和创客一时无法承受一二线高昂的房价,由此助长房屋租赁市场的逐年庞大。
据悉,光北上广一线城市的存量房市场规模就有3000多亿元,而整个中国租赁市场有2.5万亿元。
“杭州总人口大约是800万,有租房需求大概是二三百万人,这个市场很有‘钱景’。”加上自今年1月1日起施行的《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第十四条规定,出租居住房屋的,每个居室人均使用面积不得少于4平方米,每个居室居住的人数不得超过2人。“管理部门逐渐规范了对二手群租现象的监管政策,也是对创业公寓发展的一大利好。”该人士表示。
而创业公寓的特点恰好契合了杭州城市化中年轻人对于住房的需求,也是它变得炙手可热的重要原因,普通的长租公寓显然已经无法满足他们的刚性需求,创业公寓做的,已不再是“二房东”、“重租赁”的老路。
“房屋托管+个性标准化装修+租后服务”的模式让创业公寓吸引了大量的关注和客源,也吸引来风投和资金。
试图挣脱“租金”的束缚
让“经营”租客产生效益
从盈利模式上来看,创业公寓和普通公寓最大的不同在于,前者逐渐从对房租营收的依赖中解放出来,转而寻求新的盈利点。这一点,几乎是所有创业公寓投资者的共识。
“目前我们每年的净利润维持在3%-5%,这就够了。”YOU+青年创业社区浙江区的负责人池峰直言,他们对依靠房租盈利的运营模式兴趣不大。
在YOU+梦想小镇店,一间50平方米左右,设施完善、装修精美的房间每月均租在1500元,另一家分店的均价则更便宜,只要1000元左右。
尽管YOU+获得了政府5年免租期的政策扶持,但仅梦想小镇一家运营点的前期投入就达到了800万,如果按照5%的年利润计算,收回投资就需要20年以上。投资回报周期和回报率是一个不得不考虑的问题。
对此,池峰坦言,前期投入这么大,肯定要思考另外的盈利模式。其中对于优秀项目的投资就是其中最重要的一点。
“通过在社区举行各种活动,发现创业者手上好的创业项目。相比路演活动,我们与创业者和创业项目之间的关系更加密切,理论上来说,投中好项目的概率也相对较高。”池峰说。
这一想法,也和“拎包客”的创始人华杰不谋而合,“我们设立了一个‘拎友基金’,专门用来扶持一些好的创业项目,同时,针对一些拥有价值前景的好项目,我们还可以提供房租置换股份的服务,减轻创业者负担。”华杰说,数额虽然不大,一般在5万-10万,但无论对于创业者还是投资人来说,都是双赢的举措。
不过,对于投资什么项目能产生效益,要靠眼光,风险也不小。做创业公寓,华杰看到的显然还有更多。比如作为一个平台,为园区和创业者搭建桥梁,从中获取一定的收益。
“我们已经跟不少园区孵化器建立了合作关系,一旦发现比较优秀的项目,就会向园区和投资方推荐,收取一定的佣金。”显然,这块收益更稳定。
“关于盈利模式,我其实不担心,主要在于深耕经营,服务好每一个创业者,这才是根本。”华杰说,从入住时的人员筛选,到期间的管理和创业项目扶助,他们都建立了一套非常完整的内部数据库,“等到公寓的数量和规模发展到一定的程度,这份数据的价值也将不可估量。”
模式和孵化器类似的创业公寓 会沦为普通办公场所吗?
尽管投资方和运营方描绘了一幅让人血脉偾张的蓝图,以此吸引了众多创业者的入驻,但是创业公寓的发展前景不明朗。
这几年,杭州市打着孵化器和众创空间旗号的创业园区越来越多,但好项目的涌现速度显然没有呈现出园区的暴增趋势。很多创业园最后变成了普通的办公场所。外界有一些声音认为,所谓的创业公寓,其实也是换了“马甲”的“众创空间”。
目前,大部分创业公寓对入住者都有相应的筛选标准,严格的要求必须是创业公司的CEO或者创始人,稍微宽松点的也要求必须有创业梦想和创业能力。这份“独门秘籍”,被视为区别于传统众创空间的核心。
不过,入住者们似乎并不大买账。记者采访的很多创业者,他们说,如果单从房租和硬件设施上来看,创业公寓的性价比还是很高的,创业园区每间创业公寓月租在1000元左右,下沙、滨江等地创业公寓每间月租甚至只要500元-600元。但如果没有好的项目出来,低价的模式能维持多久?
住在滨江一家创业公寓的创业者杨铭杰告诉记者,“很多花里胡哨的活动,看起来很丰富,但实际价值并不大。”
他说,创业者们几乎每天都要工作到晚上十一二点,回到住所需要的是放松和休闲,很少有时间参加创业者聚会。“创过业的人都知道,所谓的结交人脉,都只是特定阶段需要重点抓的事,最重要的还是深耕业务和产品。创业聚会就像名利场,去过几次就知道,没什么花头。”在创业公寓住了将近一年之后,杨铭杰决定,近期搬出去。
由于大多数创业公寓位置大多比较偏远,交通出行也是困扰创业者的难题。还有一些公寓,物业服务跟不上,电梯修理不及时,停车场垃圾成堆、墙体发霉等,都让不少入住的创业者颇感失望。比如YOU+公寓北京,就被创业者吐槽宣传的设施与实际严重不符、租金虚高等问题。
投资人:创业公寓太“重”
宜将固定资产和运营投入剥离
很多创业公寓的投资者们视之蓝海,不断由北上广深等一、二线城市向二、三线城市扩张,还有的品牌声称已经迈入“创业公寓2.0”时代,将主攻城市高端白领的创业公寓市场。甚至有创业公寓老板认为,未来租房将是中国人最重要的居住方式。
不过也有业内人士认为,在中国看似庞大的租房群体中,真正的“刚需”有多少还很难说,而对这些“刚需”有多少能转化为“创业公寓”的目标客户更是不能盲目乐观,“创业热潮退去之后,有多少项目出得来,有多少创业者还会坚持?”
浙江银杏谷投资有限公司副总裁王海霖就认为,创业公寓与众创空间等孵化器在本质上没有差别,只不过是从生活和工作两个切入点进行孵化。
因此他认为,普通众创空间固有的弊端在创业公寓上也都有所体现,比如孵化效果不够明显、信息冗杂等。
此外,他指出,不同于10年前的信息不对称,如今的创业圈和投资圈都比较透明,创业者和投资者对孵化器的依赖也大大减少。
“现在各种平台和介质很多,换句话说,两者不是一定要通过孵化器,绕一个大圈子才能进行合作。”因此他认为,如果不是在运营上有十分过人之处,一般的创业公寓很难获得预期回报。
宸安资本创始人沈奇良也持有类似观点,他说,这一产业可能比较适宜追求稳健产出的投资者。“一般来说,资本还是比较青睐轻资产,而创业公寓往往需要大规模资金和人力投入的项目,投资回报率却并不理想,因此我们也会比较谨慎。”当然,如果一定要进入这个行业,他建议将固定资产投入和运营投入两者剥离开,这样投资人在投资的时候也可以根据自己的偏好进行选择。
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