前言

    城市建设是地方经济、社会、文化和城市文明发展程度的风向标。城市建筑风格是所居人民的精神魂魄的外在表现。XXX是座古城，前后有76位黑龙江将军住守，是原黑龙江省府所在地，原建筑保留明清建筑风格。沙俄修建的中长铁路经由于此，"一五"期间苏联援建一些重要的大型企业，由此出现了一批俄罗斯建筑风格，罗西亚大街就是其中之一。日伪长达14年的统治，遗留下许多日式建筑，老XXX火车站就是其中一个标志。XXX房地产市场的真正兴起，只是近10年来的事情。尤其是"十一五"期间，房地产开发近乎于以"一年等于二十年"的速度发展。1990年以前，每年房地产开发不足10万平方米；2008年以后，每年的开发量都超过300万平方米。1990年，人均5平方米；2000年，人均8平方米；2010年，人均超过24平方米。前10年，人均仅增加3平方米；近10年来，人均增加3倍。

    XXX房地产市场飞速发展的同时，人们不得不冷静下来思考一些问题：这种发展是否是可持续的？人口发展与房地产开发速度是否适应？城市文化和城市文明如何在城市建设中体现？市住建局会同相关部门对XXX市房地产市场进行了初步调查。

    一、XXX市经济发展概况

    （一）XXX市概况

    XXX市，位于黑龙江省西北部，地处黑龙江、吉林、内蒙古三省区交汇地带，世界三大黑土带之一的松嫩平原中西部，又称"XXX"，辖7区1市8县，是黑龙江省第二大城市，幅员4.3万平方公里，总人口571.3万，其中中心城区83.7万。在计划经济时期，XXX市在全国特大城市综合指标的排名，多年处在前30，最好年份排名曾在第23位。改革开放以后，我们的发展有些落后，经济总量甚至赶不上发达地区的一个乡镇。天蓝水碧，土地富饶，景色宜人，这是XXX得天独厚的自然资源。

    （二）XXX市国民经济指标与社会发展统计

    2010年，全市国民经济综合实力实现新跨越，地区生产总值达800亿元，较2009年地区生产总值增长17%。固定资产投资势头较快，全年固定资产投资突破476亿元，比上年增长40%，其中，城镇固定资产投资473.5亿元，增长40%。城乡居民生活水平不断改善。城镇居民人均可支配收入达到1.3万元，增长8.5%，农村居民人均纯收入6000元，增长13%。人均住房建筑面积24.8平方米，比上年增加0.8平方米。

    房地产业平稳发展，商品房销售势头良好，房价稳中有升。全市拥有房地产企业137家，从业人员3157人，其中一级资质企业1家，二级资质企业9家，三级资质企业127家。2010年完成商品房住宅开发面积137.6万平方米，比上年下降17.3%，建设棚户区改造回迁房146万平方米，建设廉租房3055套。

    由上表分析可知，XXX市经济持续稳定发展,近年发展速度加快，2007年起国内生产总值年均增长在10%以上。

    由上表分析可知，XXX市城市建设加快，一拖、新能源汽车等多个大项目落户我市，固定资产投资持续加大。

    由上表可知，XXX市城市人民生活水平持续稳步提高，收入不断增长，消费能力增长迅速。

    （三）XXX市"十二五"期间城市建设主要目标

    "十二五"时期，全市经济社会发展目标是：经济综合实力显着增强，现代农业基本实现，新型工业化进程加快，服务业明显升级，城市环境优美，社会事业全面进步，人民生活水平显着提高，城乡协调发展，把我市建设成国家重要的装备工业基地和绿色食品产业基地、国家生态园林城市、全国闻名的生态旅游胜地和国家历史文化名城。

    --经济保持快速增长。在优化结构、提高效益、降低能耗、保护环境的基础上，实现经济持续快速健康发展。到2015年，地区生产总值达到1660亿元，年均增长15%以上。

    --结构调整步伐加快。坚持提升第一产业、做强第二产业、做大第三产业，促进产业结构优化升级。到2015年，三次产业结构达到15.5：45.5：39。

    --城乡区域协调发展。主体功能区格局初步形成，城镇化进程加快，新农村建设成效显着，城乡协调发展，城镇化率达到47%。

    --可持续发展能力增强。森林覆盖率达到12%，建成区绿化覆盖率达到40.5%，晋升为国家园林城市。

    --人民生活水平提高。社会保障体系进一步健全，城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境条件有较大改善。

    （四）我市重点区域未来规划和建设

    1、进一步增强区域新中心城市功能，增强城市辐射能力。

    2、新区建设与旧区改造同步实施，建设现代化城市。

    3、旧区基础设施与环境不断完善。

    4、城市道路、广场、对外交通等基础设施进一步完善，为新世纪城市建设快速发展奠定良好基础。

    5、围绕城市水系加快滨水地区建设，形成滨水绿化系统，初步形成生态市、园林城，城市骨架。

    二、XXX市房地产市场发展现状

    纵观我市房地产产业的发展，主要经历了三个阶段：上个世纪八十年末我市房地产开发行业起步，每年开发量在10万平米左右，建设的住宅小区面积较小，上个世纪90年代末，商品房价格在1000元/㎡左右，2000年，随着住房制度改革的不断深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住房公积金贷款的开始，我市的房地产业被进一步激活，特别是锦州嘉富房地产开发公司在我市开发建设的王仔花苑，将我市的商品房价格首次提升到2000元/㎡以上，并带动了其他地产项目价格的提升；2000年到2007年之间，我市房地产行业始终处于比较低迷的阶段，房价在很长一段时间徘徊不前，始终维持在2000元-2400元左之间；2008年以来，随着大面积棚户区改造建设，我市房地产业进入快速发展阶段，开发规模明显增大，中心城区每年开发规模都在70-100万平方米，我市的房地产开发，已从以前的单一楼盘开发向大规模区域开发转变，无论从规模上，还是小区的规划设计及小区内的物业配套上，都有了质的变化，从而提升了我市的房地产开发品位，2008年天伦王朝开发公司开发建设的秀水家园小区成为我市首个高档别墅住宅小区。商品房价格也由2008年的3000元/㎡以下，以较快的速度提高到4000元/㎡以上，并稳步的上涨，但去年以来，上涨的速度放缓。

    （一）2010年及近年XXX市房地产市场情况

    2010年是国家进一步加大对房地产市场宏观调控一年，2010年1月10日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称"国十一条"，从而一系列的调控政策的紧密出台，从调整供应结构和抑制商品房价格两个方面调控和引导房地产市场。这一年，我市认真落实国家对房地产市场的宏观调控政策，有针对性地解决房地产市场中的突出问题，坚持以稳定（住房价格、投资、消费心理）为前提，以调整供应结构为主线，以改善中低收入家庭住房条件为重点，以促进房地产业持续稳定健康发展为目标，把各项宏观调控政策落到实处。由于措施得力，2010年我市房地产市场实现了"住房供求总量基本平衡、住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定、市民购房心态日趋理性，房地产业发展与我市经济和社会发展基本适应，与相关产业发展比较协调"的预期目标，从快速增长期进入到理性和平稳发展期。

    1、我市居民人均居住面积情况

    由上表可知，中心城区人均居住面积不断提高，平均每年增长0.8平方米左右，发展速度始终处于全省的平均水平。

    2、房地产开发投资情况

    2010年我市中心城区房地产开发投资为35.2亿元，同比增长17.5%，占全市固定资产投资的7.4%；其中，住宅开发投资为28.9亿元，同比下降17.8%，住宅投资占房地产开发投资的82.1%。

    从图中可见，2009年以前，房地产开发投资一直保持着较快的增长幅度，直接促进了近几年我市的房地产市场的快速发展。在2010年国家进行一系列的调控措施后，房地产开发投资略有减少，但通过召集开发企业召开市场形势分析座谈会，开发商对未来我市房地产市场形势依然看好。

    3、商品房市场情况

    ----土地市场供应情况

    2010年我市总供应建设用地土地面积约330.52公顷。棚改用地供应23宗，132.01公顷，出让金5.59亿元；商品房用地供应8宗，49.7公顷，出让金5.13亿元，平均地价1032.1元/平方米。

    2010年住房用地供应181.71公顷，占总供应面积的54.97%；棚改用地供应132.01公顷，占总供应面积的39.94%；商服用地供应3.8079公顷，占总供应面积的1.15%；工业用地供应115.32公顷，占总供应面积的34.88%；其他用地供应面积22.64公顷，占总供应面积的6.84%。

    -----商品房开发建设情况

    2010年我市商品房开发面积为137.6万平方米，同比下降17.3%。2010年由于我市收回7块开发用地建设绿地，及新出台规划8条规定，使今年商品房新开工面积减少，我市商品房新开工面积66.2万平方米，同比下降50.5%。2010年我市商品房竣工面积为80万平方米，同比下降12.5%。

    近年房地市场产开发建设情况

    -----商品房销售情况

    2010年我市中心城区商品房销售面积为85万平方米，同比下降5%。各类户型面积销售情况：市民的消费心里日趋合理，100平方米以下的户型所占比例超过44.4%，较去年有一定程度的上升，140平方米以上户型只占20.7%，较以前有较大幅度的下降。

    各房价区间的商品住房销售情况：2010年我市商品住房销售均价在3000元以下的销售了1038套，占总销售套数的17.2%，房价在3000-4000元之间的销售2143套，占总销售套数的35.5%，房价在4000-5000元之间的销售1956套，占总销售套数的32.4%；房价在5000元以上的销售893套，仅占全市商品住房销售面积的14.8%.

    商品住房购买主体：我市商品住房的销售主体以本市和外县为主，占全市去年商品住房销售套数的85.1%以上。外地人士购买房屋仅占14.9%。购房消费者大多为刚性需求，但也有部分为投资性和投机性购房，我们通过委托物业公司对住宅小区内房屋三年以上未入户的情况进行调查，分析得出这部分比例约占10%。

    通过对去年新建住宅小区销售情况的调查，未销售新建房屋约16万㎡，其中高层住宅未销售量约15%，多层住宅约6%。

    由上表可以得知，我市商品房销售面积在逐年上升，特别是2009年有较大幅度增加，供求关系基本平衡。

    -----商品房价格情况

    商品房价格综合情况

    在宏观调控政策作用下，2010年我市中心城区商品房综合价格稳中有升，但上涨趋缓。全年商品房平均价格为4500元/㎡，同比增长15.76%。截止到2010年底，多层住宅平均价格为4700元/㎡，高层住宅平均价格为5600元/㎡。

    -----二手房市场情况

    二手房成交情况

    2010年我市二手房成交11325套，面积为84.1万平方米，同比下降16.7%。

    二手房价格综合情况

    全年二手房平均价格为2231元/平方米，同比增长35.1%。

    4、房地产金融情况

    截至2010年底为止，全市新增金融业贷款为64.4亿元，其中新增房地产行业贷款为10.44亿元，与去年相比增加16.21%；新增个人住房贷款17.1亿元，与去年相比增加36.89%。

    2010年，我市本籍新增归集住房公积金8.3亿元，历年累计归集住房公积金余额达到25.9亿元；新增发放公积金个人住房贷款7.1亿元，历年累计发放个人住房贷款额15亿元。

    回顾2010年我市房地产市场，可以清晰地看到宏观调控的主线贯穿始终，并初显成效。2010年，国家已明确提出要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，在继续促进房地产业与国民经济协调发展的同时，进一步抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨的局面。XXX市在市委、市政府的领导下，按照国务院和上级有关部门的要求，继续贯彻国家宏观调控政策，进一步调整住房供应结构，稳定住房价格。同时，加大保障住房的建设力度，改善广大中低收入家庭住房条件。2011年，我市房地产市场仍将继续保持健康、稳固的发展态势。

    （二）现阶段我市居民房地产市场需求（问卷调查形式）

    我们协调市直机关工委和城调队等相关部门，区分不同阶层，从家庭收入、住房情况、户型选择、环境要求等方面总结出20余个问题进行问卷调查，发放调查问卷7000份，回收有效问卷6400份，其中有意购房问卷2886份，占45%，无意购房问卷3514份，占55%。

    ---家庭收入情况

    家庭收入在3000元以下收入占49%，3000-5000元占37.7%，5000-7000元占10%，7000-9000占2.3%，9000元以上占1%。

    ----调查对象目前居住面积

    人均居住面积8平方米以下占1%，8-15平方米占7.7%，15-23平方米占18.9%，23平方米以上占72.4%。

    从上图可以看出，目前居住面积23平方米以下的占27.6％，而人均居住面积在23平方米以上的占72.4％，占绝大多数。

    ----购房目的

    解决住房问题的占54%，改善居住条件的占38%，投资性购房占8%。

    上图可以看出，希望改善居住环境的购房意向者占38%，说明消费者已经开始认识到在满足基本居住的情况下，需要更好的居住环境。投资客户占到8%，在当前宏观调控出台系列政策后，回归到比较理性的状况。

    ----购买房屋的类型

    选择高层住宅的占14.8%，选择多层住宅的占83.2%，选择高档别墅的占2%。

    上图可以看出，选择多层者比例高达83.2%，占绝对优势，说明市民因为受住宅发展的传统原因选择的还是多层住宅，高层的选择率只有14.8%，但根据我前些年的监测结果有一定比例的上升，说明老百姓的购房观念正在发生着变化，已经慢慢接受了高层。2%的高档别墅选择率，说明部分有良好经济条件的人还是需要高档住宅。

    ----希望购买房屋的面积

    拟购买90平方米以下住宅的占49.1%，90-120平方米的占37.3%，120-144平方米的占8.7%，144平方米以上的占4.9%。

    从上图可以看出，绝大多数消费者考虑120㎡以下的中小户型住宅（占86.4%）。

    ----购买房屋能承受的单价

    3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。

    能承受房屋单价在4500元/㎡以下的占86%，占绝大部分。

    ----拟购买房屋区域

    选择中华路以北(A)的占8.8%，中华路以南民航路以北(B)占12%，桥洞子以东(C)占2%，沿劳动湖(D)占53.3%，沿江区域(E)占7.7%，南苑开发区及新建火车站区域(F)占5%，学区房占(G)11.2%。

    从上图可以看出，我市大部分居民比较看好沿劳动湖区域，另外学区房和传统意义上的市中心地带还是主要选择。

    ----理想的起居室（客厅）面积

    10-15平方米的占29%，16-20平方米的占20.1%，21-30平方米的占29.7%，31-40平方米的占21.2%。

    ----理想的卧室面积

    8-12平方米的占27.4%，12-16平方米的占59.1%，17平方米以上的占13.5%。

    ----选择房屋装修

    希望开发商装修好的占42.7%，希望买了自己装修的占57.3%。

    ----采暖方式选择

    喜欢传统热水供热的占45.9%，喜欢供热计量式的占42.5%，喜欢电采暖方式的占5.2%，喜欢天然气采暖方式的占6.4%。

    从上图可看出，选择传统供热方式的占近一半，而热计量方式正被广大市民所接受。

    三、影响房地产市场的因素

    1、政策因素。自2010年国家针对房地产行业一系列调控政策紧密出台后，全国房地产市场逐步进入调整，价格在各区域市场有不同程度的下调幅度，最高达30%。加上美国金融危机的影响，全球经济增长明显放缓，我国经济也呈现增长放缓趋势，影响到整个市场的预期和信心。而一系列出台的措施保障中低收入家庭基本生活的政策倾向十分明显，其目的是支持居民改善住房条件而不是维护高房价。这样2011年国家将要出台的政策一定程度上也会影响到我市的房地产市场的走势。

    ---土地政策：

    3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容。该《通知》的出台主要是落实"国11条"精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

    9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。

    -----房地产政策：

    2010年1月10日，"国十一条"出台。国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《通知》明确二套房贷首付不得低于40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。"国十一条"将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%，表明国家要抑制投资性购房，加大房地产贷款监管的力度。这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的。该会议曾提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

    住房和城乡建设部于2010年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

    4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

    -----其他政策：

    3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。

    9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。显然，新的契税规定已与相关部门的"二套房"认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是"二套房"。

    2、经济因素

    -----宏观经济形势：房地产市场与宏观经济发展密切相关，一旦宏观经济有所波动，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来几年内房地产市场将继续保持稳步上涨趋势，但增幅会进一步放缓；如果宏观经济增速回落，预计房地产市场也会进入一定调整期。房地产市场的发展也会随着国民经济发展的影响而波动,特别是国民经济的分配、经济结构、货币政策和财政政策都会影响房地产市场的走势。

    ------地方经济因素：当地的经济发展因素对房地产市场的发展有重要的影响，主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。而XXX市作为我国北部经济欠发达地区的三线甚至四线城市，一方面，受全球经济下滑冲击较小；另一方面，XXX市委、市政府重新调整整体布局，由原来向江西开发调整向南部开发，以南苑开发区为主线，围绕着新火车站建设、劳动湖南扩改造。五个城中村开发建设等，为房地产业的持续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了保证。

    3、社会因素

    -----人口因素：房地产市场与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产市场发展也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产市场发展也就会下落。人口素质，人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产市场的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产行情看好。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产行情必然低落。家庭人口规模，这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产市场。

    ------城市化进程：我市正处于城市化进程加速阶段，大量农村人口进入城市，对我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相对的稀缺性，商品房的刚性需求增加，进一步促进我市房地产市场的发展。

    ------房地产投资：房地产投资者会利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况;

    (1)引起房地产价格上涨

    (2)引起房地产价格下跌

    (3)起着稳定房地产价格的作用

    我国个别城市房地产价格居高不下的很大原因是在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,政府不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。

    4、其他因素：

    ----消费者心理因素：购房者心理预期变化左右房价走势。

    心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为，在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价上涨的预期不断上升，购房意向仍然看好。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步扩大，商品房价格将稳中有升，但增幅放缓，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。

    ---保障性住房的建设：棚户区改造、经济适用房及廉租房等保障性住房的大力实施，旨在通过政府调控，形成与市场需求相适应的住房供应结构，维持住房价格的基本稳定。大力加强保障性住房建设，有利于推进住房保障体系建设，缓解解决困难家庭住房条件，初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架。加强保障性住房建设，有利于稳定房地产投资增长，保障性住房大量入市影响房地产供求关系，政府的建设投资可回收和循环使用。政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。保障性住房大量入市，会拉低房地产价格。

    四、XXX房地产市场的现状分析

    1、我市房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好，价格也将继续稳中有升，但增幅会逐步放缓。

    一是房屋建设成本增加推动了房价上涨。近年来，土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费用、税费等都有较大增长，对房价上涨起到了一定推动作用，特别是棚户区改造以来，实施"拆一还一"的惠民政策，低保户、无证房等优惠政策，使拆迁费用增加。二是由于近几年我市采取了房地产开发总量宏观调控政策，房地产开发市场处于供略小于求的局面，这种卖方市场为主导的局面在一定程度上会推动了房价稳步上涨的态势。三是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨。如户籍制度改革、城市化进程加快、婚房需求、周边县市进入市中心城区购房的比例明显增加，放大了住房需求。四是投资和投机性购房的进一步增加也带动房价上涨。由于潜在的通货膨胀，使不动产成为居民的首选保值商品，去年以来房价的不断上涨吸引了投资者购买房产进行投资增值，进而带动价格上涨。五是由于开发商越来越重视住宅小区的品质和档次，房屋建设标准的提升也提高了房价，如锦湖雅居纯水岸和鑫海家园等高档楼盘均价已达到6000元。

    2、房地产市场供小于求的局面将有所缓解，房地产市场将趋于平稳。

    一是政府对房地产市场的宏观调控作用，商品房开发量会适量加大。二是棚改回迁房、廉租房、经济适用房等保障性住房建设进一步加强，会解决一部分百姓的住房需求。三是今后几年内，随着安居住房、棚改回迁房交易解禁，一定程度上会缓解现有的供需关系。四是随着前一阶段活跃的楼市行情后，购房者持币观望趋势有所增加，群众的购房热情和意愿趋于平缓。

    3、房地产行业进入整合阶段，企业将出现"两极分化"现象。

    一是受国家一系列调控政策的影响，市场准入门槛的进一步提高，监管力度的逐渐加大，项目资本金、预售资金监管等制度的实施对企业的自身实力提出了更高的要求，部分中小规模企业由于实力不强，将退出房地产市场。二是由于采取净地出让的方式，致使土地供应偏紧，加之土地出让金增加，会导致部分开发企业资金短缺，失去市场竞争能力。三是房地产行业的新生和后续力量逐步进入，增加了购买土地的竞争力。未来几年我市房地产行业将面临"强胜弱汰"的竞争局面，部分实力较弱的开发企业生存的环境将越发艰难，会有一批资金不充足和综合实力较弱的企业将被市场淘汰。

    五、XXX房地产市场存在的问题

    XXX房地产市场，既有与全国一样房价持续上涨，普遍通老百姓买不起房的共性问题；也有地处高寒地区，人口流入相对较少，经济欠发达等地域特征。

    1．供给结构矛盾

    根据抽样调查结果，有近50%有购房意愿者欲购买90平方米以下的商品房。另据市统计局300户抽样调查，XXX市户均人数为2.53人，如果人均30平方米，那么只要购买一套75平方米的商品房就足够使用的。但目前市场90平方米以下的商品房占总量的29.4%，这种结构性的矛盾和短缺性矛盾双重存在。

    2．人口问题

    虽然，全国第6次人口普查结果尚未公开发布，但是，通过公开发布的抽样统计数据可以得出，XXX市是人口流出大于人口流入城市，也就是说，已经成为了人口净流出城市。300户精确抽样调查数据：2008年，300户中有801人；2009年，在同一300中调查，只剩下759人。一年内有42人净流出，流出率为5.24%；一年之内，每百万人口中就将有5万余人流出。人口是房地产市场的刚性需求，只有大力推进城市化进程，才能为我市房地产市场提供更大的发展空间。

    3．开发与保护问题

    从文管部门得知，在XXX市中心城区有20余处建筑文物，新开发建筑的风格与原建筑文物的风格大相径庭，这种现象普遍存在。近几年来，随着人们文物保护意识的增强，许多文物古迹得以保留下来。文物古迹也有一个在保护中开发的问题，如将军府是XXX的重要文物古迹，在城市开发中没有得到保护，重建需花费很大资金，这样的问题需要在今后的开发建设中引以为戒。

    4．烂尾楼问题

    XXX显性的烂尾楼问题并不十分突出，前些年出现的一批烂尾楼，近3年内随着房地产市场的火爆，多数已经消化掉了。但是，在主要繁华的街面上仍有少量的烂尾楼遗存，随着我市房地产市场发展，政府应进一步加大解决力度，尽快解决烂尾楼问题。

    5、房价问题

    根据问卷调查结果显示，约45%的被调查者有购房愿望，但多数认为房价偏高，其中有12%的被调查者认为有能力承担现有房价。

    6、二手房市场问题

    我市现阶段二手房市场交易不活跃，还有大量的福利房没有上市交易，相关政策制约因素导致二手房交易门槛较高，部分历史遗留问题的房屋不能办理产权。

    六、房地产市场的未来发展及对策

    改革开放以来，我国初步建立起了社会主义市场经济体制，许多产业、行业、以及产品都进行了完全市场化竞争，所创造的社会财富是中国有史以来任何时期都无法比拟的。房地产市场在市场化运行过程中，发生了翻天覆地的变化，为解决和改善我市居民的住房问题起到了巨大作用。

    房地产市场在飞速发展的过程中，出现了一些问题也是难以避免的。只是在发展的过程中我们要正视所存在的问题，寻找出正确的发展道路，减少不必要的损失。通过政府的宏观调控作用，转变发展方式，促进房地产市场和谐有序地发展。最终达到建设成资源节约型、环境友好型，风光秀美，文化底蕴丰厚，和谐宜居的北国都市--魅力XXX！

    1、加强对市场的分析、研究将显得更加重要

    现在应该面对形势，认真研究市场，分析市场，关注市场的发展变化，并结合市场的需求，研究企业的开发区域、发展目标和开发产品，把调整策略、加强管理、塑造品牌、稳步发展放到更加突出的位置。同时要建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，引导开发商理性开发、消费者理性消费。

    2、商品住宅供应的层次要更加分明

    经济条件将决定住宅类型的供应人群，安居、棚改、廉租房等解决中低收入家庭的住房，交通方便、周边配套完善、小区设施齐全等部分楼盘解决中等以上收入群体，沿湖、沿江、沿公园等高档楼盘解决高收入群体要求。根据问卷调查结果，结合棚户区和城中村改造综合分析，高档住宅需求约占20%，中档住宅需求占20%，低档住宅需求占60%。就2011年我市土地资源上看，灯泡厂地段，医学院南地段、劳动湖南扩临湖地段适合建设高档住宅；其余地段，如二厂技校地段、名人小区地段、谊联名居等项目，由于规模不够，只能建设中档小区；棚户区地段和城中村改造地段适合建设一般性住宅小区。

    3．在房地产市场发展过程中应树立政府的权威性

    房地产市场是市场机制和政府宏观调控双重作用的市场经济，由于行业的特殊性，不允许出现无序竞争状态。席卷全球的经济危机，就是由美国房地产市场中次贷市场无序竞争所引发的，其教训十分惨痛。因此，政府在房地产市场发展过程中的主导作用是不容质疑的。

    4．适应发展趋势建造标识性节能建筑

    转变经济发展方式，建设资源节约型、环境友好型社会，这是《十二五规划》的核心议题。XXX市地处高寒，有长达6个月的采暖期，建筑耗能是中原地区的3倍以上，是长江以南地区的6倍。在三大能耗之中，建筑能耗名列之首。我市在冬季有丰富的太阳能和风能资源，这一产业是国家政策大力扶持的产业。我们首先应当争取一、两个落户XXX，引领新的城市建设潮流。

    5．展现城市风格在传承中发展城市文化

    一座城市建筑风格的一致性、和谐性，在城市规划和城市开发建设过程中是十分重要的。它体现出了一座城市的文化品味，展示的是城市魅力，浸透的是城市精神。如西安市在古城内的所有新建筑，严禁超过鼓楼和钟楼的高度，并且新建筑尽量于古建筑有趋同性。我市遗存下来的建筑文物很少，中心城区仅剩下20余处，90%以上处于待修缮之中，有的还处于损毁之际。清真寺附近的鑫海家园一期工程，在建设开发过程中，兼顾到了原有古建筑风格，给人以耳目一新的感觉。但是，在其它开发地段，全然不顾附近古建筑的存在，没有文化品味，难以体现出建筑的风格和特色，随着时间的推移，逐渐褪变为城市的疮疤。

    建筑文物的保护和开发，在XXX市是一个十分突出矛盾。完全依靠政府出资，因财力有限，难以实现单纯地保护。XXX于驷兴故居走出了一条新路，民间资本投资，文物部门监管，进行商业开发，使之成为一个旅游景点，有一定的效果。湖北省荆州的张居正故居就采取这种方式开发保护的，它也不是在故地重建的，而是在附近移地复建的，成为了荆州着名景点。这种方式有可借鉴之处。

    6.加大招商引资力度

    通过加大招商引资力度，实现开发主体的多元化，着力引进国内较大、实力较强的房地产开发商参与我市房地产开发项目，引进新理念、新技术、新标准，打造新品牌，使我市房地产开发项目在品质、技术、质量和管理等方面更上一层楼。

    7、进一步活跃二手房交易市场，推动一手房市场发展

    在贯彻国家相关政策的前提下，根据我市实际，灵活运用政策，降低二手房交易门槛，对二手房交易从购房时间起计算控制年限，对安居工程、棚改房允许5年内交易，但征收相关土地增值等费用。对因有历史遗留问题而不能办理产权的房屋，采取有力措施，加大解决力度。

    8、启动住房货币化分配制度

    我市住房货币化分配制度停滞多年，为进一步活跃我市房地产市场，鼓励购房消费，建议今年启动住房货币化分配，对符合住房货币化分配制度的对象，新购商品住宅按照相关规定给予政府补贴。

    9、完善政府在房地产市场中调控作用

    在市场经济中，投资和投机是并存的，如果缺少了投机行为，也就缺少了市场经济的真正活力。在经济学中，投机并非是贬义词，而是一个褒义词。贱买贵卖，拾遗补缺，平抑物价，在纷繁复杂的市场经济中，调节市场经济的平衡。

    绝对抑止房地产市场中的投机行为，是违背市场经济规律的。政府抑制投机行为的手段，有房贷政策，有银行利率的调整，有税收政策。这些政策和措施是由中央政府来掌控，地方政府只能无条件地执行。因此，对于地方政府来讲，进一步加强房地产市场监管，控制房地产市场中的投机行为，保持房屋价格稳固增长。

    首先，总量调控。要继续坚持进行房地产市场的总量控制，要充分掌握人口信息，了解人口发展变化趋势。注重数据统计，数据分析，减少开发建设的盲目性。

    其次，供给结构。不同经济收入的人，不同文化修养的人，从事不同职业的人，对于住房有完全不同的需求结构。一是要坚持90平方米以下普通商品住宅不低于供应总量70%的要求；二是坚持在沿江、沿湖地段规划开发中高档住宅，提升城市形象、增加城市亮点；三是坚持配套建设保障性住房及公租房，解决低收入家庭住房问题；四是增加住房供应渠道，在适当地点建设经济适用房，解决"夹心层"住房问题。

    第三，区域布局。如何合理地进行区域布局，是一件科学性和实践性都非常强的工作。"十二五"期间我市房地产开发应重点在沿江、沿湖、新火车站周边进行布局，同时兼顾城中村改造，使我市城市建设规划更加科学合理。

    第四，供地节奏。土地供给的闸门完全由地方政府掌控，掌握供地节奏，是地方政府有效调控房地产的最重要手段。从去年对我市县（市）区房地产开发市场调查及发展现状看，用科学发展观全面谋划我市房地产市场健康发展的总体思路，坚持以人为本，统筹兼顾原则，满足不同层次居民住房需求，建好高、中、低档商品住宅，政府应加大土地的收储力度，根据市场形势和房屋价格适度控制土地投放规模，合理控制商品房开发总量，确保我市房地产开发市场健康、持续、稳固发展。

    由于参与此次XXX市房地产市场调查人员的能力有限，视野较窄小，难免出现以偏概全的现象。加之时间紧迫，有不当之处，敬请指正。