二、三线城市成房价上涨主力
2018-08-24 13:58:53 来源:新华社 作者:未知 浏览46次
各地楼市库存持续消化
日前，国家统计局公布的“2018年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，7月份新房价格同比上涨的城市有65个，比上月多4个，环比上涨城市数量也有所增加。在坚决遏制房价上涨的要求下，各地正在不断出台针对性调控措施。
二、三线城市收紧调控
国家统计局城市司高级统计师刘建伟称，7月份，各地继续坚持因城施策，调控措施陆续加码，努力促进供求平衡。从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%，涨幅比上月回落0.4个百分点；31个二线城市上涨1.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市则略有扩大。
上海链家市场分析师赵葆根认为，房价涨幅居前的城市多是出台了人才引进政策。例如，房价环比涨幅居前的山东烟台在7月出台了《关于进一步加强“双招双引”工作的意见》，这使其新房价格环比涨幅从6月份的0.9%迅速扩大到7月份的2.9%。近期，呼和浩特、南昌、西安、郑州、温州等地先后出台吸引人才政策，一些省市还加大对高层次人才的补贴力度。从国家统计局数据来看，以上城市的新房价格环比涨幅均超过1%。
“人才引进政策使部分二、三线城市短期购房人数增加，楼市供应出现阶段性不足，推升了房价上涨预期。”赵葆根说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期房价拉升的动力主要源于二、三线城市。
二手房市场进入价稳量升新周期
今年上半年，受到房地产市场调控持续影响，新房供应使得市场需求持续挤向二手住宅市场。部分一、二线城市成交量明显上涨，且价格出现“倒挂”现象。业内分析认为，下半年，全国大部分城市二手房市场将进入价稳量升的新周期。
克而瑞地产中心研究员杨科伟分析认为，除北京、上海外，其余重点城市如广州、重庆、合肥、武汉等一、二手住宅价格“倒挂”现象持续，尤其是武汉价差最显著。杨科伟指出，从一、二线十大重点城市二手住宅成交均价看，上半年除北京、上海、郑州外，其余7个城市二手住宅成交均价均高于一手住宅均价，主要是受新房“限价”政策影响，普遍造成一、二手房房价“倒挂”，“这也是2018年上半年二手房市场持续冷淡、新房销售火爆的主要原因。”
从不同能量级城市来看，一线城市中，广州房价“倒挂”现象在2018年上半年持续加重；此外，深圳6月首次出现一、二手“倒挂”现象，价差达到3627元/平方米。二线城市中，重庆则表现为一、二手住宅成交价格同步上扬，且两者价差逐渐拉近；武汉则一、二手房价差保持相对稳定，但两者价差有小幅扩大之势。
房贷利率以上升为主
数据显示，7月，在全国35个城市533家银行中，有47家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比8.82%，较上月减少9家。值得注意的是，执行上浮25%以上的银行数量增多。其中，28家上浮25%，25家上浮30%，分别较上月增加3家与9家，另有4家银行首套执行上浮30%至40%。
此外，数据显示，7月二套房贷款平均利率为6.03%，较上月上涨0.3%，整体涨幅有所下降。
同时，4.13%的银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中，有1家银行分（支）行停贷；深圳地区重点监测的26家银行中，7家存在停贷现象。
融360大数据研究院分析师李唯一表示，此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用，房贷利率仍以上升为主，预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。
购房杠杆率持续下降
在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下，居民购房杠杆率呈持续下降之势。易居房地产研究院发布《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2017年一季度，个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄，2018年二季度回落至18.6%；同时，全国居民购房杠杆率回落至31.9%，环比下降1.1个百分点，同比下降8.6个百分点，已连续5个季度收窄。
易居研究院研究员沈昕表示，虽然个人房贷余额增速有所放缓，但整体来看，个人去杠杆仍有空间。从房贷余额新增的绝对值来看仍处于历史高位。
沈昕认为，短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧，预计居民购房杠杆率还会进一步回落，下半年全国房价涨幅将收窄。
二、三线城市收紧调控
国家统计局城市司高级统计师刘建伟称，7月份，各地继续坚持因城施策，调控措施陆续加码，努力促进供求平衡。从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%，涨幅比上月回落0.4个百分点；31个二线城市上涨1.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市则略有扩大。
上海链家市场分析师赵葆根认为，房价涨幅居前的城市多是出台了人才引进政策。例如，房价环比涨幅居前的山东烟台在7月出台了《关于进一步加强“双招双引”工作的意见》，这使其新房价格环比涨幅从6月份的0.9%迅速扩大到7月份的2.9%。近期，呼和浩特、南昌、西安、郑州、温州等地先后出台吸引人才政策，一些省市还加大对高层次人才的补贴力度。从国家统计局数据来看，以上城市的新房价格环比涨幅均超过1%。
“人才引进政策使部分二、三线城市短期购房人数增加，楼市供应出现阶段性不足，推升了房价上涨预期。”赵葆根说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期房价拉升的动力主要源于二、三线城市。
二手房市场进入价稳量升新周期
今年上半年，受到房地产市场调控持续影响，新房供应使得市场需求持续挤向二手住宅市场。部分一、二线城市成交量明显上涨，且价格出现“倒挂”现象。业内分析认为，下半年，全国大部分城市二手房市场将进入价稳量升的新周期。
克而瑞地产中心研究员杨科伟分析认为，除北京、上海外，其余重点城市如广州、重庆、合肥、武汉等一、二手住宅价格“倒挂”现象持续，尤其是武汉价差最显著。杨科伟指出，从一、二线十大重点城市二手住宅成交均价看，上半年除北京、上海、郑州外，其余7个城市二手住宅成交均价均高于一手住宅均价，主要是受新房“限价”政策影响，普遍造成一、二手房房价“倒挂”，“这也是2018年上半年二手房市场持续冷淡、新房销售火爆的主要原因。”
从不同能量级城市来看，一线城市中，广州房价“倒挂”现象在2018年上半年持续加重；此外，深圳6月首次出现一、二手“倒挂”现象，价差达到3627元/平方米。二线城市中，重庆则表现为一、二手住宅成交价格同步上扬，且两者价差逐渐拉近；武汉则一、二手房价差保持相对稳定，但两者价差有小幅扩大之势。
房贷利率以上升为主
数据显示，7月，在全国35个城市533家银行中，有47家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比8.82%，较上月减少9家。值得注意的是，执行上浮25%以上的银行数量增多。其中，28家上浮25%，25家上浮30%，分别较上月增加3家与9家，另有4家银行首套执行上浮30%至40%。
此外，数据显示，7月二套房贷款平均利率为6.03%，较上月上涨0.3%，整体涨幅有所下降。
同时，4.13%的银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中，有1家银行分（支）行停贷；深圳地区重点监测的26家银行中，7家存在停贷现象。
融360大数据研究院分析师李唯一表示，此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用，房贷利率仍以上升为主，预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。
购房杠杆率持续下降
在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下，居民购房杠杆率呈持续下降之势。易居房地产研究院发布《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2017年一季度，个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄，2018年二季度回落至18.6%；同时，全国居民购房杠杆率回落至31.9%，环比下降1.1个百分点，同比下降8.6个百分点，已连续5个季度收窄。
易居研究院研究员沈昕表示，虽然个人房贷余额增速有所放缓，但整体来看，个人去杠杆仍有空间。从房贷余额新增的绝对值来看仍处于历史高位。
沈昕认为，短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧，预计居民购房杠杆率还会进一步回落，下半年全国房价涨幅将收窄。
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